Seguro que ya lo has escuchado o leído por allí. Los precios de la vivienda han comenzado a subir y el rumor ya está en la calle. Otra vez la burbuja inmobiliaria.
Hablar de burbuja nos remite a la crisis económica que acabamos de pasar y un recuerdo así de negativo despierta temor. Y, como dice el proverbio, el miedo no es buen consejero.
Por eso queremos explicarte por qué no creemos en tan oscuro vaticinio.
En estos tiempos que corren existe un exceso de información sobre casi cualquier tema que nos venga a la mente y, paradójicamente, a veces tanto dato nos deja con las manos vacías y un sabor a confusión en la boca.
Por eso este post va de lo general a lo particular: qué es una burbuja inmobiliaria, cuáles fueron las causas y algunas cifras de la crisis económica del 2007 y, por último, las razones por las que creemos que, por el momento, aquí no se está inflando nada.
Que es una burbuja inmobiliaria
En términos generales cuando un bien sube de precio se convierte en un bien atractivo para los inversores que especulan con adquirir esos bienes para luego venderlos mejor. La demanda aumenta y con ello los precios.
Cuando la burbuja es inmobiliaria los bienes son inmuebles o bienes raíces. En este caso para satisfacer la demanda de los inversores, inmobiliarias y constructoras se dedican a construir más y más formando un espiral especulativo que crece y crece y que acaba excediendo las necesidades de la sociedad.
Cómo fue la burbuja en España
La crisis económica en España tuvo su origen en el 2007 y su final en el 2015.
Las causas específicas, citadas por el Banco de España, fueron los altos niveles de endeudamiento en el sector privado durante los años de expansión previos a la misma.
Fue entre el 2001 y el 2007 cuando comenzaron a apreciarse signo de inestabilidad en el sector financiero: mientras el crecimiento del PIB nominal era de un 67%, el crédito al sector inmobiliario registró un crecimiento del 250%.
En junio de 2007 el precio de la vivienda llegó a ser 9,1 veces la renta bruta de los hogares y el esfuerzo anual, porcentaje de sueldo que destinan los propietarios a pagar su vivienda, superó el 56% de sus ingresos.
El golpe final lo dieron las subprime (hipotecas americanas de baja calidad) que con su caída causaron un efecto dominó que no dejó a nadie indiferente.
El estallido de la burbuja ocurre en el 2008. Los precios de los inmuebles comienzan a bajar primero lentamente y luego de manera más fuerte siendo la rebaja resultante en el precio de la vivienda, a día hoy, de un 30% a un 45%.
¿Estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria?
El mercado de la vivienda en España ha vuelto a crecer en 2016 y 2017 como no lo hacía en los últimos 10 años.
Los inmuebles se revalorizan (la vivienda se encareció una media del 4,7% en 2016), vuelven a aparecer nuevas promociones y, de hecho, se están vendiendo más pisos.
Estos hechos que para muchos fueron razón suficiente para disparar las alarmas son síntomas de encontrarnos en una etapa de normalización más que de desenfreno.
Veamos la situación desde 3 actores fundamentales en el mercado inmobiliario:
- Los ciudadanos
- Los inversores
- Las promotoras
Los ciudadanos
Aunque el empleo crece la recuperación económica aún no ha alcanzado a la gran mayoría de los ciudadanos. Todavía hay una tasa de paro importante, altas tasas de temporalidad y salarios bajos. Esto afecta directamente a la demanda inmobiliaria de base: los jóvenes que compran su primera vivienda.
Además, el esfuerzo anual que los hogares destinan a la compra de la vivienda sigue siendo del 33,5%, superando a otros países europeos en los que esta cifra está por debajo del 30% y el acceso al crédito hipotecario todavía está reservado a los que tienen ahorros.
No hay exceso de financiación ni préstamos fáciles a gente que no tiene solvencia económica suficiente para comprar casa. Las entidades financieras concedieron 281.328 hipotecas nuevas en 2016, un 14% más que un año antes, pero la cifra aún queda lejos de las 835.056 firmadas en 2008
Los inversores
La brecha actual que existe entre la rentabilidad de la vivienda y la rentabilidad que ofrecen los depósitos a plazos y otros activos hace que sea un momento propicio para la inversión inmobiliaria.
Pero el perfil del inversor ha cambiado. El de la burbuja era un inversor que buscaba viviendas sobre planos, inquieto, que antes de que le entregaran la propiedad ya la había vendido.
El inversor actual lo es a medio y largo plazo. Más paciente, ve en el alquiler la oportunidad que lo seduce.
Las promotoras
Las promotoras ya no disponen de créditos para la compra de suelos. Se financian los costes de construcción y no el suelo, y además, la banca les exige que entre el 60% y el 70% de la promoción tenga comprador. De esta manera queda bastante garantizada la viabilidad del emprendimiento.
Por último, sí, es cierto que los precios suben pero sólo lo hacen en algunos productos y zonas, como Baleares, Barcelona, Málaga, Madrid y Las Palmas. Este aumento en los precios es y se mantendrá suave en el plazo medio ya que la capacidad de compra del ciudadano medio no se está recuperando a un ritmo que permita aumentos desorbitados.
¿Que si no existieran todos estos factores de contención, situación del mercado laboral y restricciones al crédito hipotecario, volveríamos a cometer los mismos errores? ¡Es muy probable! El ser humano ha demostrado no tener memoria. Pero, por el momento, todos estos elementos coyunturales regulan la situación y durante un buen tiempo más, podemos respirar tranquilos, sin temor a que nada explote sobre nuestras cabezas.